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전세 사기. 뉴스에서만 보던 일이 내 일이 될 수 있다는 사실, 혹시 실감하신 적 있으신가요?
최근 몇 년간 전국적으로 청년을 중심으로 한 전세 사기 피해가 급증하면서, 정부가 관련 대책을 속속 내놓고 있습니다. 특히 '깡통전세', '허위 전입신고', '중개사 공모' 등 조직적이고 교묘해진 수법에 속수무책으로 당하는 사례가 많아졌죠.
그렇다면 우리는 전세 사기를 어떻게 막을 수 있을까요?
그리고 피해를 입었을 경우 어떻게 대처해야 할까요?
오늘은 청년을 위한 전세 사기 방지법을 계약 전, 중, 후 단계별로 총정리해보겠습니다.
1. 전세 사기란 정확히 무엇인가?
전세 사기란, 임차인(세입자)의 전세 보증금을 돌려줄 의도 없이 계약을 유도하거나, 보증금 반환이 불가능한 상황에서 무리하게 임대를 내놓는 행위를 말합니다.
📌 대표적인 전세 사기 유형
| 유형 | 설명 |
| 깡통전세 | 집값보다 보증금이 더 높아 보증금을 돌려받을 수 없는 구조 |
| 이중 계약 | 동일한 집을 여러 명에게 계약하거나, 계약 후 근저당을 잡음 |
| 위장 전입 | 임대인이 다른 사람을 허위로 전입시켜 임차인 보호권한 박탈 |
| 명의 신탁 사기 | 임대인이 아닌 제3자의 명의로 계약을 유도하는 경우 |
| 무자격 중개사 | 자격 없는 브로커가 중개를 유도하고 도망가는 사례 |
2. 사기 피해, 왜 청년이 많은가?
청년은 주택 거래 경험이 적고, 신속한 계약을 선호하기 때문에 사기범들의 표적이 되기 쉽습니다.
특히 사회 초년생일수록 보증금이 전 재산인 경우가 많아, 피해를 입으면 삶 자체가 흔들릴 수 있습니다.
💡 “방이 싸고 깨끗하길래 바로 계약했어요. 보증금은 1억인데 집 시세는 8천도 안 된다는 걸 뒤늦게 알았죠…”
3. 계약 전: 사기 예방의 핵심은 '사전 확인'
전세 계약에서 가장 중요한 건 계약 전에 얼마나 꼼꼼히 확인하느냐입니다.
✅ 꼭 확인해야 할 사항들
① 등기부등본 열람 (무료)
- 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람 가능
- 임대인이 진짜 집주인인지 확인
- 근저당권, 압류, 가압류 등 권리사항 확인
② 집값 시세 확인
- KB시세, 네이버 부동산 등으로 유사 매물 비교
- “보증금이 시세 대비 너무 높다면 깡통전세 의심”
③ 건축물대장 확인
- 집이 불법건축물이 아닌지 확인
- 다가구인지 다세대인지에 따라 보호범위 달라짐
④ 확정일자 등록 가능 여부
- 일부 집은 확정일자 등록이 불가능해 보증금 보호가 어려움
⑤ 전입 신고와 동시에 확정일자
- 둘 다 반드시 ‘임대차보호법’ 상 대항력+우선변제권 확보 조건
4. 계약 중: 계약서 작성 시 주의할 점
전세 계약서에도 함정은 많습니다. 특히 임대인이 고의로 보증금 반환 책임을 회피하도록 조항을 숨겨두는 경우도 있습니다.
📋 계약서 작성 팁
- 계약 당사자가 실제 소유자인지 대조 (신분증 vs 등기부)
- 특약사항에 ‘계약기간 종료 후 보증금 반환 불이행 시 책임’ 명시
- 근저당 설정 금액+선순위 보증금 > 매매가인 경우 계약하지 않기
- 부동산 중개사 자격 여부 확인 (공인중개사 협회 홈페이지)
📎 TIP: ‘허위 매물’ 주의
- 방이 너무 저렴한데 깨끗하고 즉시 입주 가능? → 낚시 매물 의심
- 중개인이 “서두르셔야 해요”라고 조급하게 유도하면 주의
5. 계약 후: 실거주 + 권리 확보가 생명
계약을 맺었다고 끝이 아닙니다. 전입신고 및 확정일자를 통해 법적 권리 확보가 필수입니다.
🛡️ 보증금 보호 3단계
| 단계 | 내용 |
| 전입신고 | 해당 주소지로 주민등록 이전 |
| 확정일자 | 주민센터 또는 정부24에서 계약서에 확정일자 부여 |
| 보증보험 가입 | 전세보증금 반환보증 가입 시 사고 발생 시 일정 금액 보장 가능 |
6. 피해를 입었을 경우 대처법
만약 보증금을 돌려받지 못하게 되었다면, 절차적으로 대응하는 것이 중요합니다.
⚖️ 주요 대처 절차
- 내용증명 발송
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 보험
- 경매 신청 및 배당 요구
- 법률구조공단 무료상담 활용
- ‘전세사기 특별법’ 피해자 등록 신청 (지자체)
7. 정부의 대응: 청년 대상 전세사기 보호제도
2023년 이후, 정부는 청년 전세 사기 피해자를 보호하기 위한 다양한 대책을 발표했습니다.
🏛️ 대표 정책
| 정책명 | 내용 |
| 전세사기 피해자 특별법 | 피해자로 인정 시 긴급생활지원, LH 매입임대 제공 등 |
| 전세보증금 반환보증 의무화 확대 | HUG, SGI 등을 통한 보증보험 활성화 |
| 깡통전세 위험지도 공개 | 서울시, 국토부 등에서 ‘위험지역 공개’ |
| 청년 전세 안심계약 상담센터 운영 | 무료 상담+매물 검토 서비스 제공 |
8. 마무리: 계약 전 30분이 나중의 수천만 원을 지킵니다
전세 사기는 남의 일이 아닙니다.
특히 내 전 재산이 고스란히 날아갈 수 있는 계약일수록, 한 번 더 확인하고, 두 번 더 검토하는 습관이 필요합니다.
💡 꼭 기억하세요:
- 등기부등본, 건축물대장, 확정일자 등록은 ‘기본 중의 기본’
- 보증금이 시세보다 높으면 깡통전세 위험
- **‘전입신고+확정일자+보증보험’**은 청년 전세 3종 안전장치
- 조금 귀찮더라도 법률 상담, 전문가 도움을 적극 활용할 것
청년이 안심하고 집을 구할 수 있는 날까지, 정보가 최고의 무기입니다.
이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되었길 바랍니다.
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